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Nirgendwo in der Schweiz ist das Überangebot an Wohnungen so gross wie im Aargau: Es sind mehr als 6000. Nun würde man erwarten, dass bei einem derart grossen Überangebot die Mieten stark zurückgehen würden.

 

Doch genau das passiert kaum im Aargau. Während in der Stadt Zürich die Mieten im vergangenen Jahr um 5,5 Prozent gesunken sind, blieben sie im Nachbarkanton in den meisten Gegenden stabil oder gingen höchstens leicht zurück (durchschnittlich -0,9 Prozent).

 

Dies zeigt das grosse Immo-Monitoring von Wüest Partner. Bis 2015 stiegen die Mieten praktisch überall, seither fallen sie – hier stärker, dort schwächer. Die tieferen Durchschnittsmieten sind auch damit zu erklären, dass das Bevölkerungswachstum zeitgleich leicht zurückging.

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Gebiete in Ballungszentren sind attraktiv

Warum aber sind die Preise der ausgeschriebenen Wohnungen in der Stadt Zürich im Durchschnitt deutlich gesunken, während die Mietpreise im Aargau praktisch unverändert blieben? «Wir haben festgestellt, dass die Mieten jetzt in der Zeit des Überangebots in jenen Gegenden stärker sinken, in denen sie zuvor auch stärker gestiegen sind. Das trifft insbesondere auf die Genfersee-Region und Zürich zu», sagt Robert Weinert, Studienleiter bei Wüest Partner.

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Jene Gebiete im Aargau, die in der Nähe der Ballungszentren liegen, sind für Zuzüger aus Basel, Zug oder Zürich besonders attraktiv. «Die Preise im Kanton Aargau sind auf verhältnismässig vernünftigem Niveau geblieben, das Angebot war sehr breit und zugleich hat man die ÖV-Anbindungen kontinuierlich verbessert», erklärt Weinert.

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Folge davon ist das stetige Bevölkerungswachstum, das der Kanton in den letzten Jahrzehnten erlebt hat – und zwar sowohl bei Schweizern wie bei Ausländern. «So attraktiv der Kanton für Zuzüger aus den Ballungszentren ist: Man darf den Aargau nicht als Pendler-Kanton abstempeln», sagt UBS-Immobilienspezialist Matthias Holzhey. Der Kanton habe sich auch wirtschaftlich gut entwickelt und locke mit neuen Stellen.

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In Baden werden Einheimische durch Zuzüger verdrängt

Trotzdem bleibt die Nähe zu den städtischen Wirtschaftsmotoren zentral. Im Norden profitiert das Fricktal von der Nähe zu Basel, im Osten und im Süden Baden und der Mutschellen von der Nähe zu Zürich und das Freiamt von der Nähe zu Zug. «In Gegenden wie diesen stellt man eine extrem hohe Bautätigkeit fest. In einigen Gemeinden hat der Wohnungsbestand in den letzten drei Jahren um über zehn Prozent zugenommen», so Holzhey.

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Es könnte so weitergehen: Allein in Rudolfstetten auf dem Mutschellen soll in den nächsten Jahren eine Überbauung entstehen, die 450 neuen Einwohnern Raum bietet.

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Eine weitere Erkenntnis der Studie: Ausländerinnen und Ausländer sind viel flexibler, wenn es um einen Wohnort-Wechsel geht, als Einheimische. Nun arbeiten viele Expats in den Wirtschaftsmetropolen der Nachbarkantone. Da sie aber im Aargau zum Teil deutlich weniger zahlen für eine Wohnung, sind viele von ihnen umgezogen. Das erhöht die Nachfrage und deshalb kann es je nach Region sogar sein, dass die Mieten im Aargau steigen.

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Weit mehr noch, so Holzhey: «In Baden stellen wir ähnliche Verdrängungsmechanismen der einheimischen Bevölkerung durch Expats und Zugezogene fest wie in Zürich oder Zug.» Und das obwohl in der Stadt an der Limmat längst verdichtet gebaut wird wie das Beispiel des Wohnturms auf dem ABB-Areal zeigt.

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Bautätigkeit ging merklich zurück

Gänzlich ohne Konsequenzen blieben die hohen Leerstände indes nicht. Die Anzahl der Baugesuche für Wohnungen ging von rund 5500 im Jahr 2016 zurück auf etwas über 3500 zwischen Herbst 2018 und Herbst 2019. Die Bautätigkeit ist in dieser Phase auch merklich zurückgegangen. Betonhersteller aus der Region etwa sprachen von einem Nachfragerückgang um 15 bis 20 Prozent.

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Das Ende des Baubooms ist deswegen aber noch nicht absehbar. «Es ist sicherlich so, dass die Leerstände die Bautätigkeit ein wenig einschränkten. Wenn wir aber einen Blick auf die gestellten Baugesuche werfen, kann man davon ausgehen, dass sie in den kommenden Monaten wieder anziehen wird», sagt Robert Weinert von Wüest Partner. Tatsächlich sind die Gesuche in den letzten zwölf Monaten im Vergleich zu den vorhergehenden zwölf Monaten um rund 20 Prozent auf etwas über 5100 gestiegen.

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Man muss also auch künftig damit rechnen, dass im Aargau mehr gebaut wird als im Rest der Schweiz. Einer der wichtigsten Gründe des zwar rückläufigen, aber anhaltenden Booms ist das anhaltend tiefe Zinsniveau. «Solange es rentabel ist, wird zu viel gebaut. Es entsteht ein Überangebot, bevor die Preise wieder sinken, bis irgendwann ein Mangel besteht. Durch die Negativzinsen wird nun aber die Auflösung des Überangebots verlangsamt», erklärt UBS-Immobilienspezialist Holzhey.

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Warum Aargauer profitieren, obwohl die Mieten kaum sinken

Das Bauland wird immer knapper. Schweizweit stehen nur noch 11 bis 14 Prozent zur Verfügung. Während in Städten schon fast jeder Neubau auf Land entsteht, wo zuvor eines oder mehrere Gebäude standen, ist im Aargau noch verhältnismässig viel Bauland verfügbar. Das erklärt auch, warum der Kanton eine tiefere Ersatzneubauquote (32 Prozent) hat als der Landesdurchschnitt (36 Prozent).

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Solange der Kanton Aargau für Zuzüger attraktiv bleibt, dürften auch die Mieten mehr oder weniger stabil bleiben. Auch wenn die Aargauer kaum weniger für ihre Wohnungen zahlen müssen, profitieren sie von der anhaltend hohen Bautätigkeit in ihrem Kanton.

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«Das Mietniveau ist praktisch unverändert, aber die Qualität der Wohnungen hat zugenommen», sagt Holzhey. Eine Entwicklung, die auch Immobilienmakler Adrian Ackermann bestätigt: «Eine Mietwohnung kann man heute kaum vermarkten, wenn sie nicht Waschmaschine und Tumbler hat.»

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Quelle: AZ

Autor: Sébastian Lavoyer

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